מחשבון משכנתא

איך מחשבים משכנתא?

חישוב המשכנתא מתבצע על בסיס נוסחת החזר משכנתא, אשר לוקחת בחשבון את סכום המשכנתא, תקופת ההחזר וריבית המשכנתא. המחשבון מציג לכם שלוש אפשרויות שונות של סלי משכנתא עם הרכבים שונים של ריביות.

מה זה סל אחיד?

סל אחיד הוא הרכב של המשכנתא שלכם, הכולל שילוב של סוגי ריבית שונים. כל סל אחיד מציע הרכב שונה של ריביות קבועות ומשתנות, המאפשר לכם לבחור את האפשרות המתאימה ביותר לצרכים שלכם.

סוגי ריביות במשכנתא

• ריבית קבועה לא צמודה: ריבית קבועה שלא משתנה לאורך כל תקופת ההחזר ולא צמודה למדד המחירים לצרכן.
• פריים: ריבית משתנה הצמודה לריבית הפריים של בנק ישראל, המשתנה בהתאם למדיניות המוניטרית.
• משתנה צמודה: ריבית משתנה הצמודה למדד המחירים לצרכן או לאגרות חוב ממשלתיות, ומתעדכנת בתדירות מסוימת (למשל כל 5 שנים).

מושגים במשכנתא

מושגים מרכזיים שחשוב להכיר טרם נטילת משכנתא

משכנתא

משכנתא מהווה הלוואה לטווח ארוך המאופיינת במתן ביטחונות המקטינים את הסיכון שהלווה יימנע מהחזר הכספים. הביטחון המרכזי במשכנתא הינו משכון הנכס הנקנה לזכות הבנק. המשכון מתבצע דרך רישום הערת אזהרה במרשם המקרקעין או ברשם רלוונטי אחר, המציג את הזכויות המוענקות לבנק על הנכס.

בטחונות

הבנק עלול לדרוש ביטחונות מגוונים, כאשר כל אחד מהם עשוי להיות כרוך בתשלום אגרות ועמלות טיפול:

• רישום משכנתא: הביטחון המרכזי והמשמעותי ביותר הוא רישום המשכנתא במרשם המקרקעין (טאבו) או במרשם רלוונטי אחר בו רשום הנכס. הרישום כרוך בתשלום אגרת רישום.
• התחייבות לרישום משכנתא: הסכם שנערך מול עורך דין, המחייב את המוכרים לרשום הערת אזהרה בטאבו לזכות הבנק, עד למעבר הנכס לבעלות הקונים.
• רישום משכון: במצבים מסוימים הבנק יבקש לאבטח את זכויותיו גם באמצעות רישום משכון במרשם המשכונות.
• ערבים: קיימים מקרים בהם הבנק לא יסתפק ברישום המשכנתא ויחייב גם קיום ערבים לעסקה.

קרן

גובה ההלוואה שמתקבל מהמלווה. זהו הסכום היסודי עליו מבוצע חישוב הריבית.

ריבית משכנתא

על הקרן מתווספת ריבית מידי חודש, בהתאם לסוג הריבית שנבחר. סכום הקרן יכול להתפצל למספר מסלולי ריבית, כל אחד בריבית שונה — חלקם מותאמים למדד המחירים לצרכן וחלקם לא.

לוח סילוקין

לוח סילוקין הינו טבלה המפרטת את סכום ההחזר החודשי שהלווה נדרש לשלם בכל חודש עד לסילוק מלא של החוב. ישנם שני סוגי לוחות מרכזיים: לוח סילוקין שפיצר (החזרים חודשיים בסכום קבוע) ולוח קרן שווה (החזר קרן קבוע, ריבית משתנה).

החזר משכנתא

הסכום החודשי שנדרש להחזיר לבנק עבור ההלוואה. החזר המשכנתא מורכב משני רכיבים: החזר עבור הקרן והחזר עבור הריבית שנצברה על הקרן.

גרירת משכנתא

העברת המשכנתא לנכס חלופי. אם נרכש נכס אחר וטרם הושלם תשלום המשכנתא על הקודם, ניתן להעביר את השעבוד אל הנכס החדש.

מיחזור משכנתא

סגירת המשכנתא על מנת לקחת משכנתא חלופית — בדרך כלל בתנאים משופרים. עשוי להיות כרוך בעמלת פרעון מוקדם.

פירעון מוקדם משכנתא

פירעון מוקדם הוא תשלום כל יתרת חוב המשכנתא לפני מועד היעד שנקבע בהסכם. יש לבדוק עמלת פירעון מוקדם.

עמלת פרעון מוקדם

עמלה הנובעת מהפירעון המוקדם של המשכנתא. במסלול ריבית קבועה העמלה גבוהה מאוד; במסלולי פריים היא יכולה להיות נמוכה. הכללים נקבעים על ידי בנק ישראל.